连云港市物业管理办法问答

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以下为网络转载的连云港物业管理办法解读，理解可能与法律原文存在偏差，对此产生的法律后果不做负责
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1. 怎么确认我是不是业主？
# R1 X9 M# F  G) \  s* o连云港物业办法规定，只要是合法取得了房屋所有权，比如征收补偿，正常购买，工程抵押等场景，不管是否有房产证都是业主，不受开发商交房或者业主是否收房限制。
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2. 业主委员会是什么？
我们普遍所称呼的业主委员会实际上是三个部分组成：
/ f4 Q# |1 M  X7 Z  一是业主大会（由全体业主组成，业主委员会组办，并且次数强制要求一年必须最低召开一次，如果业主委员会不作为、不开办业主大会，街道办事处必须要强制举办临时业主大会。）   
  二是业主委员会（人数无限制，可以是全体业主，但是这样就失去了委员会的意义，所以一般是小区每栋楼或每单元的一位业主小组代表组成业主委员会，占比为小区总户数的2%-3%并且人数需要是奇数，防止投票出现平票。）
) a5 k; m" S# [2 F( V# r6 Z. K  三是各楼栋或单元业主小组（需要有组内五成以上的业主同意方可担任小组代表。一般为一栋楼一人，如果本楼栋户数与其他楼栋户数有比较大的差异，则使用单元为小组，一单元一人。上述此人与业主委员会的组成和权力并无挂钩，可以作为本楼栋和单元的代表入驻业主委员会，也可以另派他人。）
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$ ]8 i6 [: n# k3. 成立业主大会（业主委员会）的第一次召开费用？
' k: a" P  o# s, {6 l. E办法里特别规定，第一次筹备召开的费用需让建设单位（开发商）承担。费用由建设单位和街道办协商经费标准，此费用在开发商取得小区内房屋所有权之前，就应当交到街道办的专用账户里，独立监管和核算，并且由街道办进行管理和使用。
, Y5 I& _( I/ V& O! s& l  E. W4. 成立居委会（召开业主大会）的前期筹备？
) q5 `# s/ G4 G" M筹备小组的人数必须为五到十一人的单数，由业主+开发商+街道办或乡镇府+派出所+居委会组成，物业管理部门和街道办对筹备小组进行物业知识培训。筹备组成立之日九十天内必须完成筹备和开办业主大会，否则会被强制解散，需要重新组成，又要走一次上面的流程。如果筹备组在筹备业主大会发生分歧，先行讨论，讨论不成的由街道办或乡镇府进行指导决定，此处注意，指导不等同于指派，只作为意见参考。筹备小组在业主大会成立之后自动解散，不再有任何职责。

5. 业主大会的权力？
  I" e$ I2 Y' x8 i, x9 @) n/ H业主大会可以罢免、招聘、续约物业公司。业主委员会经费筹集和监督使用。改建小区内的建筑物以及改变公用区域的用途。其他权力此处不详述，可自行查看法规
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* ^1 y; w' c/ n" w7 I4 d5 R; q# R6. 业主委员会的职责？
业主委员会的职责首要是执行业主大会的决定。监督和协助物业公司履行义务。其他权力此处不详述，可自行查看法规
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4 U; [, c) ~  `$ q! `+ ~7 y7. 业主小组代表的职责？
小组代表人的职责无法律具体规定，我理解为整合本组所出现的问题和可预见的问题，代表本组业主与物业公司以及业主委员会沟通。
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' D4 y4 I; f7 c7 u( [! U: ]% t1 k8. 业主大会的发起？
+ x* U# T& p9 I5 t业主大会的开会发起必须每年定期最低一次。如果有两成以上的业主提议，则必须发起一次业主大会。如出现重大事故或者紧急情况，比如部分楼栋出现严重问题影响安全则必须发起一起业主大会。大会发起需要提前十五天以上通知全体业主，并且通知居委会，由居委会来监督业主大会的公平公正。

9. 业主大会后期的发起方法？
" e9 D  Y% t- M! @5 j    一是全体集中讨论。
    二是由业主委员会起草征求意见书并且送达每一位业主，由业主书面回应意见并签字。后期的开办大会并不要求每人到场，可以使用微信、短信、APP等线上方式进行投票，但是线上渠道必须由市级物业管理单位制定投票规则才可实行。

10. 业主委员会成立之后是否需要交费？
9 A6 A/ J1 D3 i原则上业主委员会是公益组织，委员会成员志愿服务全体业主。但是为了避免业主委员会成员失去积极性，我个人觉得可以考虑以补贴的形式进行鼓励。比如统一定额补贴业主委员会成员物业费，补贴业主委员会成员停车管理费。但不论如何，业主委员会经费每年累计不能从每户头上收取超过5元或所有业主共计1万元以上的费用，避免出现贪污等问题。
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- {+ k9 w% j6 v: w11. 业主委员会成员组成？
办法并未强制规定成员的党派、籍贯、肤色、民族等情况。所有业主选举权与被选举权均为平等，任何党派、民族、籍贯、肤色等业主不享受任何选举倾斜。如因业主利用党派（团体、家族、社群）、肤色、籍贯、民族等影响力影响个人或整体选举结果或可预见结果的公平公证，其他业主可发起作废此业主被选举资格的提议。业主委员会的成员不可由与开发商或物业公司有利害关系的业主担任。如业主名下产权已售出且在本小区名下产权为空，则立即被罢免委员资格。

12. 业主委员会的任期与罢免？
委员会的成员任期以三至五年，到期之后原则上三个选举周期内不再具备被选举权，如果七成以上业主同意且所在小组九成以上业主同意，可以恢复一次被选举权。如果委员在任期内不作为或者区别对待业主反映的问题或其他有失公平之行为，业主可以在证据充足的情况下投诉至委员会，要求行使临时罢免权罢免该委员，临时罢免周期和流程应由业主大会商议。罢免期间该委员不得接触任何业主委员会的工作。
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13. 业主委员会的换届？
任期到期三个月之前，应当参照第一次业主大会的逻辑和程式重新进行选举新一届的业主委员会，活动经费从前条叙述的费用中出，如费用不足的，不足部分由街道办或乡镇府承担。

13.1.  业主监事会？
# ?8 C" W% Z& m# ]业主监事会的职责是监督业主委员会，监事会的成员与业主委员会的任意成员不得有本职工作的泛上下级关系、不得同党派、不得同宗族、不得有利害关系。监事会可在理由合理且充足的情况下对委员会的成员行使临时罢免权。对委员会之代表人行使临时罢免权或强制罢免权时，应理由合理且证据充分且取得七成以上委员同意或七成以上业主同意方可行使。其他问题不在详述，由业主大会共同商议。

14.  物业管理委员会？
如果业主委员会不尽职或未正常开展工作，经过乡政府指导还未改正的。由乡政府、公安、居委会、业主代表、开发商组成临时物业管理委员会，乡政府指派人员担任主任和副主任。物管会临时代替业主大会或业主委员会行使职责。注意，到此步骤，则小区内的主导权已经大部分不完全在业主代表手里，所以此步骤为万不得已之步骤。
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+ B: f, u7 o' f6 }15. 物业的续约与罢免？
+ a! ~5 D3 D& o第一批物业公司为开发商招标得来，业主大会可以随时解聘物业公司，期限满了但是业主大会还未选定新物业公司，可续签合同期限至新物业公司合同生效之日。期限已满但是业主大会未成立的，则开发商应当重新招标新的物业公司。第一批物业公司服务质量取得业主大会认可的，可由业主大会授权业主委员会重新签订聘用物业公司合同。
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/ ]7 U" D3 W4 z  V5 Y2 {16.  物业用房的位置和面积？
1 O: [+ h% ^3 {4 Z' `- k0 \0 r) J物业用房的具体参数，应当在小区内明显位置显著公示，开发商不得以任何手段和方法间接满足此要求，必须是实打实的明显位置明显公示。未经业主大会同意并报备县物业管理单位，任何人或单位不得占用和出租以及经营物业用房或改成其他用途。
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, v9 R6 ?7 R& `! a17. 开发商的售后保证金（保修金）？
开发商支付整个小区造价的百分之二比例的费用作为售后保修金，保修金由市级物业管理单位制定的办法存放和使用。

# ]" r  d5 ^5 w" W1 u. D; ]# v18  业主共有财产所产生的资金存管？
4 R4 ~4 D0 c) e! W物业公司在银行开设业主共有资金专用账户，用来存放小区广告位，停车位租用等业主共有盈利的资金。每年公示资金的收支情况，公示次数每年最低一次，上不封顶。业主大会成立之后此资金必须由物业公司申请，业主大会或者业主委员会盖章授权之后才可使用。
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19  未成立业主大会之前的物业罢免和监督？
已交房的两成以上的业主对物业不满，可由开发商、业主、物业公司三方协商选择第三方评估机构，由第三方对物业公司进行评估，协商不成则由街道办或乡政府随机抽取第三方评估机构。评估结果一年内有效并且公告全体业主且上报物业管理单位。不符合标准的物业公司，开发商可以按照流程更换物业公司或责令改成，逾期未改的，对物业公司行为记入企业信用档案并公示至社会公众和互联网。

/ D5 O1 f9 t" O5 t. X20. 隐蔽工程质量问题和验收问题？
影响房屋结构安全和正常使用的，开发商负责修复。给业主造成损失的，开发商依法赔偿。

" J( j" O+ H* i21  物业交房过程出现质量问题？
交房一共交两部分，一部分是套内房屋，一部分是公摊部分。简而言之，小区内除了别人家室内以外出现问题，业主觉得不符合交房条件的，不论开发商销售合同如何约定，业主都有权利按照本办法不限次向开发商或物业提出问题，开发商或物业公司必须在三日内做出回复。业主对回复不满意，可以向建设部门申请质量认定，主管部门认定完成，责任方按照认定履行。

22. 物业履约保证金？
) E+ l9 z- Y+ I' m7 \, n% l' T( C物业在市级物业管理单位缴纳保证金，由市级单位监管和负责，我还没有查详细的文件。
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23. 物业负责人的更换？
9 r# H% G4 b0 r! G业主委员会经过五成业主同意，可以代替业主要求物业公司更换小区物业负责人。
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24.  物业需要公示的信息？
物业公司的营业执照、资格证书、项目负责人的基本情况和联系方式、物业公司投诉电话。物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式。电梯、消防、监控、供水、门禁等设施的日常维保单位名称、资质证照、联系方式、应急处置方案。业主缴纳的物业费收支、公用水电分摊明细、维修基金使用情况、物业共用部分的收支明细等其他一系列必须公示的信息。公示应当在小区内显眼位置显著公示，不得以任何手段和方法间接满足此要求，必须是实打实的明显位置明显公示。

25.  物业公司不得有以下行为？
  W  w7 [  z1 f/ ~# J6 |8 }不得降低服务标准，比如本来保安是帅小伙，现在换成了没牙老大爷。不得提高物业收费标准。不得处分业主共有财产。不得未经同意捆绑停车费、电费、水电分摊费等费用到物业费里。

& f# @! m% N$ C26.  自行管理小区？
2 G7 o4 o7 s3 Y- ~( x小区地上地下总建筑面积小于一万平方米的，可以业主自行管理。那么如果超过的话，并且非要自行管理的，只能是业主联合成立物业公司，并且聘请专业的物业从业人员。

27. 车位车库指标？
  c6 u* n6 t' t* U# |, l小区整体交付后，确保每户一个车位或车库的前提下，剩余的车位车库可以依法出售出租。如果车位车库归属权确实是开发商所有，必须保证这位车库首先满足本小区业主的购买和租用需求，剩余的可以按规定对外出租出售。
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0 A9 X6 f! `( M: b# w/ a$ Z4 ^28. 人防工程和未出售出租的车库和车位？
人防车位必须向全体业主开放，人防车位的租金及收费标准由民防部门收取，不过不清楚可不可以由物业代收。开发商自建的地下停车位，在整个小区未完成交付但是已经开始交付一部分的时候，停车费由开发商进行支付给物业。
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29 违规装修？
物业可以劝阻违规材料和装修活动，可以进行制止，但是物业非执法部门，不能强行制止，如有强行制止的必要，必须请求公安、城管部门报告，由公安、城管到场处理。